부동산 판매 및 임대 계약은 어떤 법률이 어떻게 적용되는지에 따라 유리하게 작용할 수도 있고 불리하게 작용할 수도 있습니다. 그리고 나에게 유리한 일을 하기 위해서는 일정한 조건이 필요하다. 오늘은 이와 관련된 전환예금에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
전환보증금은 임차인이 임대차계약 후 임대인에게 지급하는 보증금과 매월 지급하는 월세를 기준으로 전환보증금을 산정하여 임차인의 재정능력을 추정하는 방법입니다. 쉽게 말해 월세를 보증금으로 환산하고 보증금을 더해 임차인의 지불능력을 숫자로 보는 것이다. 보증금 + 월세 × 100의 가치가 교환 보증금이 됩니다.
상가임대차보호법에서도 임차인을 보호하기 위한 범위와 기준을 정하고 있으니 그 가치가 무엇인지 알아두시면 좋을 것 같습니다.
또한, 이 보증금의 범위는 지역마다 다를 수 있습니다. 서울 9억원 이하, 수도과밀억제권역 및 부산광역시 6억9천만원 이하, 기타 광역시 및 경기도 세종·안산·김포·용인·화성·파주·광주 5억4천만원 이하- 부산을 제외한 도, 이 외 지역은 등재되지 않았으며, 전환예금은 3억 7천만원이 기준입니다. 그럼 정해진 전환예금 기준으로 들어오면 어떤 장점이 있는지, 기준에서 벗어나면 어떤 불이익을 받게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
환산가액이 기준 이내이면 상가건물 임대차보호법의 적용을 받습니다. 다만, 전환보증금의 가액이 기준범위를 초과하는 경우에는 상가건물임대차보호법 일부만 적용된다. 기타 금액에는 민법이 적용됩니다.
예를 들어 서울에서 보증금 7억원, 월세 100만원으로 임대차 계약을 맺었다고 가정해보자.
보증금 7억원에 월세 100만원에 100을 곱하면 8억원이 된다. 서울지역은 9억 원을 기준으로 하였으므로 상가건물임대차보호법의 적용을 받습니다. 이번에는 월세가 300만원이라고 가정해보자. 그러면 그 가치는 10억원이 되어 기준 9억원을 넘어선다. 이 경우 교환예치금을 초과하는 1억원에 대해서는 민법이 적용된다. 경기도 안산에서 같은 조건으로 임대차 계약을 했다고 가정해 보겠습니다.
안산은 기준이 5억4000만원이므로 초과금액은 4억6000만원이 된다. 이 경우 5억4000만원은 상가임대차보호법, 4억6000만원 초과분은 민법이 적용된다. 그리고 추가할 작은 메모 하나. 2019년 상가임대차보호법 개정으로 보증금이 기준을 초과하는 경우 임대인이 월세를 인상할 수 있는 제한이 없어졌으니 참고하시기 바랍니다.
상업용 임대차 보호법(Commercial Lease Protection Act)의 적용을 받는 것이 왜 그렇게 중요한지 궁금하실 것입니다. 상가임대차보호법이 인정되면 대항력, 우선변제권, 계약갱신청구권 등을 청구할 수 있습니다. 계약상의 문제가 없다면 큰 영향이 없을 수도 있지만 문제가 있다면 중요할 것입니다. 다만, 이 전환보증금은 주택이 아닌 상업용 부동산에만 적용되므로 잘 기억해 두는 것이 좋다. 전환예치금의 산정방법과 적용방법 등을 숙지하고, 기타 사항은 계약조건에 따라 알아두는 것이 좋습니다. 오늘 이 글이 부동산에 관심이 있는 분들에게 도움이 되었으면 합니다.
